Dzierżawa nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej, wydaje się interesującą alternatywą dla gruntów nieprzynoszących dochodów, słabszych klas. Pozwala bowiem na osiąganie stałego dochodu pasywnego w postaci czynszu, bez konieczności inwestowania własnych środków i to przez okres kilkadziesiąt lat. Z drugiej strony jednak, wiąże się z przeniesieniem posiadania nieruchomości na okres najczęściej od 20 do 29 lat na rzecz innego podmiotu, który dopiero po uzyskaniu wymaganych prawem pozwoleń przystąpi do realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Z uwagi na panującą w obrocie prawnym zasadę swobody umów, niemalże wszystkie istotne z punktu widzenia kwestie dotyczące warunków dzierżawy zostają określone w umowie, której gotowy projekt zostaje przekazany przez Inwestora, właścicielowi gruntu.
Innymi słowy, w znakomitej większości przypadków, umowa, która ma określać prawa oraz obowiązki stron w zakresie wykonywania danego zobowiązania jest w całości przygotowywana przez radców prawnych bądź adwokatów działających na rzecz i w celu ochrony interesu wyłącznie jednej ze stron. Tym bardziej zatem, obowiązkiem każdego Wydzierżawiającego, powinna być dokładna i wnikliwa analiza zapisów umownych oraz w razie potrzeby ich modyfikacja. Duża konkurencja na rynku energii odnawialnej oraz wysoki popyt na grunty pod budowę farm sprawia, iż większość potencjalnych inwestorów jest otwarta na negocjacje, a sam Wydzierżawiający może wybierać spośród wielu podmiotów chcących nawiązać współpracę.
Poniżej znajduje się krótka lista najczęstszych zagadnień oraz zapisów pojawiających się w umowach o dzierżawę nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej, na które Wydzierżawiający powinien zwrócić szczególną uwagę. Oczywiście poniższe zestawienie ma charakter otwarty, a każda przedłożona umowa powinna podlegać indywidualnej analizie przeprowadzonej przez radcę prawnego lub adwokata.
Określenie powierzchni właściwego przedmiotu dzierżawy w umowie o dzierżawę nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej oraz czynszu dzierżawnego
W umowie o dzierżawę nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej wskazuje się konkretne działki stanowiące własność Wydzierżawiającego wraz ze wskazaniem ich numerów, obrębów, lokalizacji oraz numeru księgi wieczystej. Dzierżawca oświadcza przy tym, iż jest zainteresowany wydzierżawieniem nieruchomości i że to na jej terenie powstania farma fotowoltaiczna. Bardzo często zastrzega sobie prawo dokonania stosownych wpisów w dziale III księgi wieczystej oraz nakłada na Wydzierżawiającego większe bądź mniejsze ograniczenia w korzystaniu oraz zarządzaniu nieruchomością. Wydaje się to jak najbardziej racjonalne oraz zgodne z właściwością umowy dzierżawy, jednak tylko w sytuacji gdy od tak określonej powierzchni nieruchomości jest naliczany czynsz dzierżawny. Często zdarza się jednak, iż dopiero w toku inwestycji, Dzierżawca określi ostateczną lokalizację farmy fotowoltaicznej i jej posadowienie na terenie nieruchomościwielkość samego czynszu natomiast zostanie określona na podstawie faktycznej powierzchni zajmowanej przez farmę fotowoltaiczną.
W jakiej wysokości więc, faktycznie otrzyma Wydzierżawiający nieruchomość pod budowę farmy fotowoltaicznej?
Niestety często nie sposób tego w ogóle określić, gdyż nie wszystkie umowy:
- Zawierają informację jaką powierzchnię będzie zajmować farma fotowoltaiczna i ograniczają się do lakonicznego stwierdzenia, iż powierzchnia ta zostanie określona w przedłożonym później (czyli już podczas trwania umowy) planie sytuacyjnym.
- Zawierają zapisy określające minimalną wysokość czynszu dzierżawnego, która będzie przysługiwała Wydzierżawiającemu niezależnie od powierzchni zajętej przez farmę fotowoltaiczną.
Analizując zapisy umowy w kontekście otrzymywanego czynszu z tytułu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej należy zwrócić uwagę na przynajmniej jeszcze dwie kwestie:
- Od kiedy Wydzierżawiającemu będzie przysługiwać prawo do pobierania czynszu z tytułu umowy dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej?
Zawierając umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej musimy liczyć się z tym, że w okresie od podpisania umowy do, np. rozpoczęcia prac może być zdecydowanie niższa niż w okresie funkcjonowania farmy (nawet symboliczna) bądź w ogóle na ten okres czynsz nie zostanie ustalony. W takiej sytuacji wymagana jest zawsze wnikliwa analiza zapisów umowy dotyczących określenia momentu do kiedy inwestor zobligowany jest do rozpoczęcia prac i co w sytuacji, gdy tego terminu nie dotrzyma. W obrocie gospodarczym można spotkać się z umowami, które przenoszą posiadanie nieruchomości na Dzierżawcę na okres nawet 5 lat, tym samym ograniczając możliwość rozporządzania nieruchomością przez Dzierżawcę i nie oferując w zamian żadnego czynszu dzierżawnego. W najlepszym wypadku, po przekroczeniu tego okresu, Wydzierżawiającemu przysługuje jedynie prawo do wypowiedzenia umowy oraz wszczęcie procedury w celu wykreślenia wpisu dzierżawy z księgi wieczystej.
- Czy ustalono waloryzację czynszu z tytułu umowy dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowolaicznej?
Waloryzacja stanowi zabezpieczenie ekonomicznej wartości czynszu w przypadku zmiany siły nabywczej pieniądza w skutek inflacji. Co prawda, tu trend zaczyna się zmieniać i obecnie w większości umów analizowanych przez naszą Kancelarię takie klauzule się znajdują – to jednak w dalszym ciągu nie jest to regułą. Warto przede wszystkim zwrócić uwagę, w jaki sposób ustalono wskaźnik waloryzacji (najczęściej jest to średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych publikowany przez GUS) oraz czy nie określono limitu do, którego czynsz będzie waloryzowany.
Co z podatkami i innymi należnościami publicznoprawnymi obciążającymi nieruchomość wydzierżawioną pod budowę farmy fotowoltaicznej?
Zmiana przeznaczenia gruntu oraz usadowienie na nim elektrowni fotowoltaicznej wiązać się będzie z koniecznością odprowadzenia opłat publicznoprawnych (np. podatek od nieruchomości). Co do zasady większość z nich obciążać będzie właściciela gruntu czyli Wydzierżawiającego. Ponadto, w czasie trwania umowy mogą być wprowadzone nowe podatki czy inne opłaty publicznoprawne, właściwie dla tego typu inwestycji, których wysokości nie sposób obecnie określić. Istotne jest zatem, by już na etapie umowy określić, kogo obciążać będą podatki oraz inne opłaty związane z inwestycją oraz co w sytuacji gdy Dzierżawca, tych kosztów nie będzie ponosił.
Co z zabezpieczeniem roszczeń z tytułu dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej?
Zagadnienie jest naprawdę obszerne i nie sposób poruszyć wszystkich kwestii z nim związanych w niniejszym wpisie. Często w umowach dzierżawny nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej, inwestorzy zastrzegają sobie możliwość przeniesienia wszystkich przysługujących im praw na inny podmiot. Wydzierżawiający nie może więc pewności, kto tak naprawdę będzie drugą stroną umowy podczas jej trwania, a także w momencie jej zakończenia. Kwestie zabezpieczenia roszczeń z tytułu czynszu, wyrządzonej szkody czy demontażu farmy w momencie wygaśnięcia bądź rozwiązania umowy mają dla Wydzierżawiającego fundamentalne znaczenie. W praktyce bardzo rzadko się zdarza, by w umowie zastrzeżono na rzecz Wydzierżawiającego kaucję, która będzie przekazana w momencie podpisania umowy lub chociaż w chwili rozpoczęcia inwestycji. W toku analizy i modyfikacji zapisów umownych, często wprowadzamy notarialne oświadczenia w trybie art. 777 KPC, skracające drogę sądową oraz ułatwiające późniejszą egzekucję. Znamienne jest, iż często w przypadku tego rodzaju umów, farma fotowoltaiczna oraz jej infrastruktura z uwagi, np. na przewłaszczenie na zabezpieczenie nie stanowi własności inwestora, a instytucji kredytowej finansującej inwestycję (nie będącej stroną umowy). Powszechne w kontraktach są również zapisy, w których Wydzierżawiający zrzeka się prawa zatrzymania czy zastawu na urządzeniach posadowionych na jego nieruchomości.
Wyżej wymienione aspekty stanowią tak naprawdę wierzchołek góry lodowej problemu i dopiero weryfikacja przedłożonej, konkretnej umowy pozwala ustalić w jaki sposób kreuje ona prawa i obowiązki Wydzierżawiającego.
W celu dokonania analizy umowy o dzierżawę nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej zapraszamy do kontaktu z nasza Kancelarią Prawniczą we Włocławku w celu ustalenia warunków współpracy. Zapraszamy również po przesłaniu projektu umowy dzierżawy do odbycia konsultacji z radcą prawnym lub adwokatem w siedzibie Kancelarii lub do skorzystania z konsultacji prawnej online przeprowadzanej telefonicznie bądź z wykorzystaniem wybranego komunikatora internetowego.