Klienci zainteresowani uregulowaniem sprawy własności rodzinnych nieruchomości często zwracają się z pytaniem o możliwość ich nabycia w drodze zasiedzenia. Problem ten pojawia się, gdy kwestie własnościowe nie zostały uregulowane przez pokolenia. Dziadkowie nie dokonali za życia podziału majątku, rodzice i ich rodzeństwo umierali bez przeprowadzenia postępowań w sprawie nabycia i działu spadku, a po latach wnuki odkrywają, że dom – nie należy do nich. A przynajmniej – nie tylko do nich, ale też do licznego grona dalszych krewnych i nigdy nie widzianych kuzynów.
Myśl o rozstrzygnięciu tej sprawy w drodze zasiedzenia wydaje się atrakcyjna zwłaszcza dla tych członków rodziny, którzy zostali na „ojcowiźnie” i nadal mieszkają w domu po dziadku.
Art. 172 KC
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
[…]
Pobieżna lektura przepisów daje pewną nadzieję na spełnienie warunku nieprzerwanego posiadania nieruchomości – poprzez doliczenie posiadania poprzednika.
Art. 176 KC
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Jednak dopiero zagłębienie się w historię danej nieruchomości pozwala zauważyć, że w takim przypadku stwierdzenie zasiedzenia nie będzie tak proste, jak się na pierwszy rzut oka wydaje.
Otóż takie zasiedzenie musiałoby się dokonać pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Współwłaściciel władający nieruchomością – zakładamy że wraz z posiadaniem swego poprzednika, od ponad 30 lat – przeciwko współwłaścicielom nieposiadającym. Czyli w realiach danej sprawy – przeciwko kuzynom, po nieżyjącym już stryju, który opuścił kujawską ziemię i zaciągnął się do pracy w kopalni.
I choć zasiedzenie może mieć miejsce także w relacjach pomiędzy współwłaścicielami, jednak wymagany jest w takiej sprawie dodatkowy ważny element. Jest nim wyraźny znak, przez który władający współwłaściciel (jego poprzednik) dał poznać innym współwłaścicielom, że uważa się za samoistnego posiadacza. Musi być to jednoznaczny akt, po którym nieposiadający współwłaściciele jasno rozumieją, że oto odmawia się im praw do współwłasności nieruchomości. Taki sygnał zdradza intencje posiadacza, a jednocześnie daje pozostałym – nieposiadającym współwłaścicielom szansę na podjęcie obrony swoich praw przed sądem, przed upływem terminu zasiedzenia.
Dopiero gdy potrafimy wykazać taki fakt, sytuacja daje podstawę do przyjęcia, że wniosek o stwierdzenie nabycia własności w drodze zasiedzenia ma szansę powodzenia w stosunku do pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
Jeżeli w historii rodzinnej nieruchomości brak tego istotnego elementu, w istocie – rozpoczynającego bieg terminu zasiedzenia – pozostaje nam jeszcze zawsze droga postępowania o zniesienie współwłasności. Ale to już temat na inny wpis. Na koniec dodajmy, że nasza Kancelaria specjalizuje się również w prowadzeniu spraw z zakresu Prawa Nieruchomości.
